有個好友日前很急迫的問我換屋問題。原來他看中一間新房子，經砍價後的屋價是5300萬元，坪數比目前居住的房子還大些，但因為金額高達5300萬元，他開始焦慮自己換屋的選擇到底正確與否？

他的焦慮心情讓他連續兩、三天都睡不好，因此就來問我的看法。我問他，5300萬房價，你可以付多少頭期款？他說，他準備把現在住的房子賣掉，用來繳付新屋的頭期款，然後打算善用3年寬限期，繼續存錢，等3年寬限期滿之後，他再清償4千萬房貸，剩餘的小額房貸就慢慢還。只是，他擔心計畫歸計畫，但天有不測風雲，雖然他想這麼做，但人世無常，萬一沒按照計畫走，那他將可能面臨龐大的房貸負債，日後該怎麼辦？

我問他為什麼想換更大的屋子？是因為現在住的房子不夠一家四口居住嗎？他說：「不是！」原來他一開始的想法是：5300萬這間房子應該是他人生的最後一間房，他想讓一雙女兒的房間再更大些，但目前居住的房子其實也挺符合4個人的空間需求……

此外，他的焦慮來源是，他做網路團購，生意雖然很好，但如果買了5300萬的房子後，公司的周轉金大約剩500萬左右，雖然這筆周轉金對公司來說已是綽綽有餘，但他一想到「又得開始努力拼至少3年，才能把5300萬的房貸大幅降低、甚至全部清償」時，又覺得壓力很大，所以才會整個人為了到底要不要換屋這件事焦慮了兩、三天。

房子夠住就好 手上握有現金才是王道

我聽完他的問題之後，開門見山就跟他說：「如果你現在手上已有1、2千萬元以上的現金，房子又夠一家四口居住，為什麼一定要換更大、金額更高的房子呢？你兩個女兒幾年之後就分別進入大學、高中階段，10年後她們離家唸書或工作或結婚的可能性很高，到時這麼大的房子只剩你和你老婆兩個人住，但你在換屋後至少3至5年內卻得扛著拼命賺錢、清償房貸的巨大壓力，而且更重要的是：原本你手上持有的現金1、2千萬元，卻因為換屋而沒有了，因此我覺得換屋不是你現在最重要的事。」

我告訴他，如果現在手上有2千萬元，買進保守的永續債，每年配息率約3.5%，一年可領利息70萬元，每年再把這70萬元滾入繼續投資，加上公司營運的獲利會持續產生，我預估他的公司一年可以賺進至少500萬，那麼5年後，他手上的現金至少可以達4千萬元至5千萬元。如果用5千萬元去買永續債，每年3.5%配息率，一年光是領息就有175萬元，縱使那時候他想提早退休，手上持有5千萬現金＋每年領息175萬元，完全足夠支撐他們夫妻倆過得非常舒服又愜意。

但如果他現在為了換一間更大的房子，房價5300萬元，3年後他又想清償房貸，那麼他手上的現金就會降至500萬以下、甚至更低，「住在豪宅內，但手上卻沒多少現金，你覺得你的心裡會踏實嗎？」

他聽到這裡，頓時清醒，「對喔，手上握有現金才是王道！妳真是一語驚醒夢中人！」我跟他分析，女兒將來結婚後，勢必是與配偶居住，如果現在換一間更大的屋子，認為這是「自己人生的最後一間屋」，等女兒婚後，夫妻倆又想再換回一間小一點的屋子，這時間前後算下來，大約是10年至15年之間的事，那時候房子也折舊了，以台灣人口紅利越來越低的趨勢來看，房價要再往上漲的機率並不高，「你忙了好幾年之後，等女兒結婚嫁，最後你還是要和老婆再換一間小一點的房子，你不覺得自己根本是白忙一場嗎？」我還是建議他利用現在手上的現金，加上公司每月獲利，用簡單、安全的方法，累積夫妻倆的退休金，而不要把錢丟在房子上，畢竟現在居住的房子空間已然足夠一家四口所需。

學習富人的用錢順序

我們常說要向富人學習他們的理財觀念。如果買房自住，那是消費，不是投資；如果買房後，租金報酬率高於銀行定存2倍，那才是投資。我這位朋友這次的換屋，是屬於前者——自住，那就是消費，不是投資。當他住在5300萬元的豪宅內時，手上現金卻為了繳付頭期款，以及想在短年期內清償剩餘房貸而大幅減少，無法進行更有效益、能產生現金流的投資，那就是錯誤的用錢方法。

當有收入時，富人會先將錢放入能創造現金流的資產中；窮人會先將錢拿去支付各種支出後才做投資；而中產階級賺的錢雖然比窮人多，但比較大的問題在於：中產階級會大量建立長期的負債，例如換房子、換好車，導致貸款變多……這就成了名符其實的「有錢的窮人」，讓自己無法用收入購買能夠創造正現金流的資產。

我告訴朋友，如果不換5300萬元的新屋，假設公司在5年內仍能像過去一樣每月幫他賺進現金流，加上手上原本就持有的現金2千萬元，那麼就可以先利用2千萬元，投入一個安全又有高於定存利息2倍以上的資產，5年後，他手上的現金至少可以達到4、5千萬元；再過5年，這筆現金透過「錢滾錢」，則有機會再往上持續增長，等到將來女兒離巢之後，目前居住的這間房子的屋齡大約也有10幾年至20年，他與老婆就可以利用手上的這一大筆現金換屋，選擇一間符合夫妻兩人居住空間的「新房子」，那時，扣掉兩人住的新屋款，他手上還是握有一筆龐大的現金，足夠他和老婆過著悠哉的退休生活。換句話說，透過每年產生的現金流，魚與熊掌絕對可以兼得。

聽完我的分析，朋友更了解掌握現金與創造現金流的重要性，其好處遠遠比現在去換一間更大屋子來得更多。這也是富人會做的事——依照優先順序，拿固定百分比的金額買進能夠創造現金流的資產，其餘再來支付花費。

一個真正懂得創造現金流的億萬富翁，他們長期建立好習慣，會把賺進來的錢優先以30至50%的錢投入能夠創造正現金流的資產。然後透過資產所創造出來的金流收入（被動收入），再導入所謂的支付，例如貸款、水電費、生活支出等，甚至還可以將每月所剩餘的現金流，再持續投入買進資產，產生「複利效應」。將來不論想換屋、買新車，都是這些現金流產生的複利資產幫忙買單，而原本手上的本金不會折舊變少，甚至會因為投資標的增值而有機會變得更多。

所以，如果想成為富人，就要學習：當有收入時，調整配置順序，把錢優先投入能夠創造現金流的資產，長年累月下來，你就可以過著不必擔心現金不夠用的悠哉生活。

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